Časté dotazy

Správná příprava nemovitosti na prodej může výrazně zvýšit její atraktivitu pro potenciální kupce a tím i její prodejní cenu. Zde jsou naše doporučení:

• Decluttering – Odstranění přebytečných věcí a osobních předmětů, aby nemovitost působila prostorněji
• Drobné opravy – Oprava kapajících kohoutků, prasklin ve zdech, poškozených dlaždic apod.
• Vymalování – Čerstvý nátěr v neutrálních barvách může výrazně osvěžit interiér
• Důkladný úklid – Včetně mytí oken, čištění koberců a odstraňování pachů
• Zvýšení curb appeal – Úprava zahrady, fasády a vstupních prostor, které vytváří první dojem
• Home staging – Profesionální aranžmá interiéru pro zvýšení atraktivity nemovitosti

Poskytneme Vám konkrétní doporučení pro vaši nemovitost a mohou zajistit profesionální služby home stagingu, které mohou atraktivitu nemovitosti a případně zvýšit prodejní cenu.

Doba prodeje nemovitosti závisí na mnoha faktorech, jako je lokalita, typ nemovitosti, stav nemovitosti, cena a aktuální situace na trhu. V průměru se prodej nemovitosti pohybuje mezi 3–12 měsíci. Některé nemovitosti se však mohou prodat během 3 měsíců, zatímco jiné mohou být na trhu i déle než půl roku anebo déle než 1 rok.

Pro prodej nemovitosti budete potřebovat několik základních dokumentů, pokud některé budete archivovat budeme rádi. V opačném případě si je případně umíme opatřit na základě spolupráce s Vámi:

• Výpis z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce)
• Nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva, dědické rozhodnutí apod.)
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
• Stavební dokumentace (pokud je k dispozici)
• Doklady o provedených rekonstrukcích
• Potvrzení o bezdlužnosti (daně, energie, služby)

Stanovení správné ceny nemovitosti je klíčové pro úspěšný prodej. Příliš vysoká cena může odradit potenciální kupce, zatímco příliš nízká cena může znamenat finanční ztrátu pro prodávajícího. Při stanovení ceny bereme v úvahu několik faktorů:

• Lokalitu a její atraktivitu
• Velikost a dispozici nemovitosti
• Stav nemovitosti a případné rekonstrukce
• Vybavení a příslušenství
• Aktuální tržní situaci a ceny srovnatelných nemovitostí (na základě statistiky realizovaných prodejů v lokalitě)

Provedeme detailní analýzu trhu a pomůžeme vám stanovit optimální cenu, která maximalizuje vaše šance na rychlý a výhodný prodej.

S prodejem nemovitosti jsou spojeny různé poplatky, které je třeba zohlednit:

• Provize realitní kanceláři (obvykle 4–5 % z prodejní ceny)
• Poplatek za vklad do katastru nemovitostí – je zahrnut v provizi
• Náklady na vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) – není zahrnut v provizi, ale jsme klientovi schopni s tou povinností majitele nemovitosti pomoci
• Náklady na právní služby (příprava smluv, úschova kupní ceny) – je zahrnut v provizi

V rámci našich služeb vám poskytneme detailní přehled všech nákladů spojených s prodejem vaší konkrétní nemovitosti, abyste měli jasnou představu o celkové finanční stránce transakce.

Před prohlídkou – příprava

Makléř se s vámi domluví na termínu a průběhu prohlídky. Doporučuje se:

• Uklidit a odosobnit prostor – odstranit osobní věci, aby se kupující mohl lépe vcítit.
• Zajistit dostatek světla a čerstvého vzduchu – otevřít žaluzie, vyvětrat, rozsvítit.
• Zajistit přístup do všech částí nemovitosti – sklep, půda, garáž, technická místnost.

Makléř domluví s majitelem, zda bude prohlídku vést samostatně, nebo budete přítomni vy.
Makléř připraví dokumenty:

• List vlastnictví
• Energetický štítek (PENB)
• Informace o nákladech (energie, voda, fond oprav)
• Informace o rekonstrukcích a vybavení

Během prohlídky

Makléř obvykle:

• stručně představí nemovitost,
• provede je všemi místnostmi, upozorní na klíčové přednosti,
• odpovídá na dotazy týkající se technického stavu, financí či lokality.

Majitel by měl:

• umožnit klidný průběh,
• nezasahovat do prezentace (pokud není třeba doplnit důležité informace),
• být připraven poskytnout doplňující detaily – např. kolik stojí roční provoz, jak se topí, kdy se opravovala střecha apod.

Po prohlídce

Makléř:

• poskytne vám zpětnou vazbu od zájemců,
• koordinuje případné opakované prohlídky, nabídky nebo vyjednávání o ceně.

Majitel by měl:

• být vstřícný k dalším návštěvám,
• zvážit návrhy makléře, které mohou zrychlit prodej,
• připravit se na další kroky (rezervační smlouva, předání dokumentů, podpisy).

Prohlídka s makléřem je profesionální prezentace vaší nemovitosti. Cílem je vytvořit co nejlepší dojem, poskytnout kupujícím všechny důležité informace a zajistit hladký průběh jednání.

Rezervační smlouva je prvním krokem v procesu koupě nemovitosti. Jedná se o dokument, kterým si kupující zajišťuje exkluzivitu na koupi nemovitosti po určitou dobu (obvykle 30–90 dní). Během této doby prodávající ani realitní kancelář nemůže nemovitost nabízet jiným zájemcům.

Součástí rezervační smlouvy je obvykle i složení rezervační zálohy (typicky určité procento z kupní ceny – běžně 150 tis. až 400 tis.), která se později započítává do kupní ceny. V případě, že kupující od koupě odstoupí bez závažného důvodu, rezervační záloha obvykle propadá ve prospěch prodávajícího a realitní kanceláře jako kompenzace za čas, kdy nemovitost nebyla nabízena jiným zájemcům.

Náš právník zajistí přípravu rezervační smlouvy, která bude chránit zájmy obou stran a stanoví jasné podmínky pro další postup.

Kupní smlouva je písemná dohoda mezi prodávajícím a kupujícím o převodu vlastnictví nemovitosti. Uvádí přesný popis nemovitosti, cenu a podmínky převodu. Smlouva chrání obě strany – kupující získá právní jistotu vlastnictví, prodávající garanci zaplacení.

Realitní kancelář zajišťuje přípravu smlouvy, právní kontrolu, bezpečnou úschovu peněz i podání návrhu na katastr, aby celý prodej proběhl rychle, bezpečně a bez starostí.

Financování koupě nemovitosti může probíhat několika způsoby:

• Vlastní zdroje – Nejjednodušší varianta, kdy kupující platí celou kupní cenu z vlastních prostředků.
• Hypoteční úvěr – Nejčastější způsob financování, kdy banka poskytne úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti.
• Kombinace vlastních zdrojů a hypotéky – Část ceny je hrazena z vlastních prostředků a část hypotečním úvěrem. (nejčastější způsob financování)
• Stavební spoření – Může být využito jako doplňkový zdroj financování.

Proces získání hypotečního úvěru obvykle zahrnuje:

1. Předběžné schválení úvěru (prověření bonity žadatele)
2. Odhad hodnoty nemovitosti
3. Finální schválení úvěru
4. Podpis úvěrové smlouvy
5. Čerpání úvěru po splnění podmínek banky

Naše realitní kancelář spolupracuje s finančními poradci, kteří vám pomohou najít nejvýhodnější způsob financování a provedou vás celým procesem.
Více informací o financování a kontakt na hypotečního specialistu

Předání nemovitosti je důležitým krokem, který následuje po zaplacení kupní ceny a zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí. Proces předání obvykle zahrnuje:

1. Fyzickou prohlídku nemovitosti oběma stranami
2. Kontrolu stavu nemovitosti a jejího vybavení dle kupní smlouvy
3. Odečet stavů měřidel (elektřina, voda, plyn)
4. Předání klíčů, dokumentace k nemovitosti a vybavení
5. Podpis předávacího protokolu

Náš makléř je přítomen při předání nemovitosti a zajistí, že vše proběhne hladce a v souladu s kupní smlouvou. Předávací protokol detailně dokumentuje stav nemovitosti při předání a slouží jako důležitý dokument pro případné budoucí spory.

Úschova kupní ceny je bezpečnostní mechanismus, který chrání zájmy obou stran při realitní transakci. Kupní cena je složena na účet třetí nezávislé strany (advokát, notář nebo banka), která ji uvolní prodávajícímu až po splnění předem stanovených podmínek, typicky po zápisu nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Úschova kupní ceny je důležitá z několika důvodů:

• Chrání kupujícího před rizikem, že by zaplatil za nemovitost, ale nestane se jejím vlastníkem
• Chrání prodávajícího před rizikem, že by převedl vlastnické právo, ale nedostal zaplaceno
• Zajišťuje, že transakce proběhne podle dohodnutých podmínek
• Minimalizuje riziko podvodů a sporů mezi stranami

V rámci našich služeb zajišťujeme bezpečnou úschovu kupní ceny prostřednictvím renomované, spolehlivé advokátní kanceláře AK Sikora, se kterou dlouhodobě spolupracujeme.

Rozhodnutí mezi pronájmem a koupí nemovitosti závisí na mnoha faktorech. Pronájem má oproti koupi několik výhod:

• Flexibilita – Možnost snadněji změnit bydliště podle životní situace (práce, rodina)
• Nižší počáteční náklady – Není potřeba velká počáteční investice jako při koupi
• Žádné náklady na větší údržbu – Většina oprav a údržby je odpovědností pronajímatele
• Žádné riziko poklesu hodnoty nemovitosti – Nájemník nenese riziko změn na realitním trhu
• Možnost bydlet v lokalitách, kde by koupě byla finančně nedostupná

Na druhou stranu, koupě nemovitosti představuje dlouhodobou investici a možnost budování majetku. Pomůžeme Vám zvážit všechny aspekty a rozhodnout se podle vaší konkrétní situace.

Doba, za kterou se podaří nemovitost pronajmout, se liší podle jejího typu, lokality, ceny a stavu:

• Byt: obvykle 2 až 4 týdny, v atraktivních lokalitách může být pronajat i během několika dnů.
• Dům: většinou 2 až 8 týdnů, podle velikosti, vybavení a dopravní dostupnosti.
• Nebytové prostory: většinou 1 až 3 měsíce, protože rozhodování firem bývá složitější a vyžaduje více administrativy.

Důležitým faktorem je stejně jako prodej nemovitosti lokalita, typ nemovitosti, stav nemovitosti, cena a aktuální situace na trhu. Pronájem urychlí kvalitní prezentace nemovitosti, správně nastavená cena a zajištění právních a technických podkladů.

Provedeme detailní analýzu trhu a pomůžeme vám stanovit optimální cenu, která maximalizuje vaše šance na rychlý a výhodný pronájem.

Základním předpokladem je prověření pro bezpečný pronájem. Základem je kontrola Insolvenčního rejstříku (isir.justice.cz) a Centrální evidence exekucí (ceecr.cz). Dále lze využít SOLUS, BRKI/NRKI či REPI pro zjištění platební morálky – vždy se souhlasem nájemníka. Ověření identity a trvalé adresy zajistí Czech POINT, podnikání ověří živnostenský nebo obchodní rejstřík.

Provedeme lustraci přes naše prověřovací nástroje s ohledem na osobní praxi v oblasti pronájmu a doporučíme vám ideálního nájemce ze zájemců.